新シリーズ：「人生100年時代の“お金と幸せ”設計」
「ワンルームマンション投資はやめた方がいい」という常識
資産形成が順調に進んでいる後藤さん。
ある日、彼は複雑な表情で相談してきました。
「先生、不動産会社から投資用マンションの営業を受けたんです。三大疾病保障付きで、もし病気になったらローンがゼロになるって」
「でも、ネットで調べたら**”ワンルームマンション投資は詐欺”**って書いてあって…」
私は、彼の目を見て、こう言いました。
「後藤さん、一概に悪とは言えません。条件次第では、保険より優秀な場合もあるんです」
投資用マンションの「本当の価値」
多くのFPは、投資用マンションを否定します。
でも、IFAとして、私は全体像を見る必要があると考えています。
「後藤さん、投資用マンションには、3つの保障機能があるんです」
投資用マンションの3つの保障：
- 死亡保障
- 団体信用生命保険（団信）で、死亡時にローン完済
- 物件が遺族に残る
- 家賃収入が遺族年金代わりになる
- 三大疾病保障
- がん・心筋梗塞・脳卒中でローン完済
- 以降、家賃収入が全額手元に
- 老後の収入保障
- ローン完済後、家賃収入が生涯続く
- 年金の補完になる
「つまり、“不動産”という実物資産を持ちながら、保険機能も兼ねるんです」
生命保険 vs 投資用マンション、徹底比較
「では、収入保障保険と投資用マンション、どちらが優れているか比較しましょう」
ケース：45歳独身男性、月10万円の保障が欲しい場合
収入保障保険の場合
保険内容：
- 月額保険料：約8,000円
- 保障期間：60歳まで（15年間）
- 死亡時：月10万円を60歳まで受取
総支払額：
- 月8,000円 × 12ヶ月 × 15年 = 144万円
問題点：
- 何も起こらなければ、144万円は掛け捨て
- 60歳以降は保障ゼロ
- 三大疾病では受け取れない（別途特約が必要）
- 資産として残らない
投資用マンション（団信・三大疾病保障付き）の場合
物件概要：
- 物件価格：2,200万円（都内・駅徒歩8分・築浅中古）
- 頭金：200万円
- ローン：2,000万円（金利1.8%、35年）
- 家賃収入：月8.5万円
- 管理費・修繕積立金：月1.5万円
- 固定資産税：年12万円（月1万円）
月々の収支：
- 家賃収入：8.5万円
- ローン返済：約6.5万円
- 管理費等：1.5万円
- 固定資産税等：1万円
- 実質収支：▲0.5万円（ほぼトントン）
15年後（60歳時点）：
- 総支払額：頭金200万円 + 月0.5万円 × 15年 = 290万円
- 残債：約1,350万円
- 物件価値：約1,800万円（立地が良ければ下落が少ない）
- 含み益：約450万円
メリット：
- 死亡時：ローン完済、物件が遺族に残る
- 月8.5万円の家賃収入が永続的に入る
- 年間102万円の収入源
- 三大疾病時：ローン完済、物件が自分のものに
- 治療費がかかる時期に、月8.5万円の収入
- 管理費等を引いても、月7万円の純収入
- 何も起こらなくても：資産として残る
- 60歳でローン完済すれば、月7万円の純収入
- 売却も可能（含み益あり）
「つまり、保険は144万円の掛け捨て。マンションは290万円払って、450万円の資産が残る」
後藤さんは目を丸くしました。
「マンションの方が、圧倒的に有利じゃないですか！」
「でも、空室リスクは？」という疑問
「先生、でも空室になったら、収入ゼロですよね？」
後藤さんの疑問は当然です。
「確かに、空室リスクはあります。でも、立地選びとサブリース契約で、かなり軽減できます」
空室リスクを減らす3つのポイント：
- 駅徒歩10分以内
- 単身者の需要が安定
- 空室期間が短い
- 都心または政令指定都市
- 人口減少の影響を受けにくい
- 賃貸需要が高い
- サブリース（家賃保証）契約
- 管理会社が空室でも家賃を保証
- 手数料は家賃の10-15%程度
- 保証家賃：月7.2万円（家賃の85%）
「サブリース付きなら、空室でも月7.2万円が入ります」
サブリース付きの収支：
- 保証家賃：7.2万円
- ローン返済：6.5万円
- 管理費等：1.5万円
- 固定資産税等：1万円
- 実質収支：▲1.8万円
「確かに、少し持ち出しが増えますが、空室リスクはゼロになります」
「営業電話のマンションはダメ」が正解
「では、なぜ”ワンルームマンション投資は詐欺”と言われるんですか？」
「それは、営業電話でかかってくる物件が、悪質だからです」
営業電話の物件が危険な理由：
- 新築プレミアムが乗っている
- 販売価格：2,800万円
- 実際の価値：2,200万円
- 差額600万円は広告費・営業マンの人件費
- 立地が悪い
- 駅徒歩15分以上
- 築年数が古い
- 空室リスクが高い
- 家賃設定が高すぎる
- 「月10万円の家賃収入！」と言われて契約
- 実際は8万円でも借り手がつかない
- 結果、月5万円の持ち出し
営業物件の典型的な失敗例：
- 物件価格：2,800万円（新築、駅徒歩18分）
- 家賃：月9万円（営業マンの説明）
- 実際の家賃：月7万円（相場）
- ローン返済：月9万円
- 管理費等：月1.5万円
- 実質収支：▲3.5万円の大赤字
「だから、営業電話の物件は絶対に買ってはいけません」
「でも、自分で良い物件を見つける、または信頼できるIFAに相談するなら、投資用マンションは有効な選択肢です」
IFAが推奨する投資用マンションの条件
「では、どんな物件なら買ってもいいんですか？」
IFAが推奨する5つの条件：
- 中古物件（新築プレミアムを避ける）
- 駅徒歩10分以内（賃貸需要が安定）
- 都心・政令指定都市（人口減少の影響を受けにくい）
- 利回り5%以上（実質利回りで計算）
- 三大疾病保障付き団信（保険機能を持たせる）
「この5つを満たす物件なら、資産形成と保険を兼ねることができます」
後藤さんの決断
「先生、僕…マンション、買ってみたいです」
後藤さんは真剣な表情で言いました。
「ただし、条件があります」
私は慎重に伝えました。
「営業電話の物件は絶対に買わない。必ず、複数の物件を比較検討してください」
「あと、**頭金は最低でも物件価格の10%**は用意してください。フルローンはリスクが高すぎます」
後藤さんが選んだ物件：
- 物件価格：2,100万円（築8年、都内、駅徒歩7分）
- 頭金：300万円
- ローン：1,800万円（三大疾病保障付き団信）
- 家賃収入：月8.2万円
- 実質収支：ほぼトントン
8年後、奇跡が起きた
後藤さんが投資用マンションを購入して8年後。
彼は、がんと診断されました。
幸い早期発見で、治療は成功。
でも、この時、三大疾病保障が発動しました。
ローン残債：約1,200万円 → ゼロ
「先生…マンションのローンが、全部なくなりました」
後藤さんは涙を流しながら言いました。
「もし、あの時収入保障保険を選んでいたら、何も残らなかった。でも、マンションがあったおかげで…」
がん治療後の後藤さんの収入：
- 家賃収入：月8.2万円
- 管理費等：▲1.5万円
- 純収入：月6.7万円
「治療でお金がかかる時期に、月6.7万円の収入がずっと入り続けるんです」
「しかも、この物件は一生、僕のものです」
保険 vs 投資用マンション、結論
収入保障保険：
- メリット：手続きが簡単、少額で始められる
- デメリット：掛け捨て、資産にならない、60歳で終了
投資用マンション（良質な物件）：
- メリット：資産になる、三大疾病保障、老後の収入源
- デメリット：頭金が必要、物件選びが難しい、管理の手間
「IFAとして、私は両方の選択肢を提示します」
「どちらが正解かは、あなたの状況次第です」
投資用マンションが向いている人：
- 頭金が用意できる（300万円以上）
- 長期的に資産を残したい
- 老後の収入源が欲しい
- 不動産に興味がある
収入保障保険が向いている人：
- 頭金が用意できない
- シンプルな保障が欲しい
- 不動産管理が面倒
「後藤さんのように、条件が整っているなら、投資用マンションは素晴らしい選択肢です」
次回、第6話では、50代に入った後藤さんの「働き方」について考えます。
定年後も稼げる人と稼げない人の違いとは？
〜次回予告〜 【第6話】50代の「働き方改革」〜定年後も稼げる人、稼げない人〜
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